부동산을 매수 하고 비싸게 팔면 양도소득세가 발생합니다. 하지만 1세대 1주택의 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 다주택자가 되면 양도세득세가 중과되어 더 많은 세금을 내게 됩니다.
하지만 다주택자도 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우가 있습니다. 이는 바로 일시적 1세대 2주택자인 경우입니다. 이번 포스팅에서는 제가 일시적 1세대 2주택 비과세를 받은 후기에 대해서 소개해보려고 합니다.
목차
나의 부동산 매수 과정
신혼집 1주택 매수
저는 신혼 초반에 서울 외곽에 있는 소형 평수 아파트를 매수하였는데요. 여유가 없는 상황에서 혼수 등을 최소화하였습니다. 그리고 모든 돈을 부동산 매수를 하기 위해 투자했습니다.
당시 부동산이 조금씩 오르곤 있었지만 가파른 상승세는 아니었는데요. 대부분의 신혼들이 전세로 들어가던 시기라 주변에서도 많이 만류가 있었습니다.
하지만 어찌 된 영문인지 부동산을 잘 알지도 못한 제가 신혼집을 매매하겠다며 혼자서 이리저러 임장을 다녔었는데요. 지금 생각하면 참 깡도 좋다는 생각이 듭니다.
1년 뒤 인천 재개발 빌라 매수
저는 첫 아파트를 매수 후 1년 뒤 우연히 지인의 추천으로 인천에 있는 재개발 빌라를 매수하게 되었습니다.
그땐 일시적 1세대 2주택에 대한 개념도 없던 터라 무턱대고 지른 거였는데요. 나중에 세금을 내야 할 때 종전주택을 취득 후 1년 뒤 매수해야 비과세를 받을 수 있단 얘기를 듣고 가슴을 쓸어 내렸었습니다.
- 첫 신혼집 소형 평수 아파트 매수(A주택)
- 1년 뒤 인천 재개발 빌라 매수(B주택)
결과적으로 저는 18년도에 신혼집을 매수(A 주택) 하였고, 19년도 말에 인천 재개발 빌라(B주택)를 매수하였습니다.
이 후 20년도쯤 부동산이 한창 오르던 시기, 저 또한 모든 걸 정리하고 똘똘한 한 채를 매수해야겠다는 생각이 들어서 기존 주택들을 처분하려고 준비했습니다.
다주택자 매도 전략 세우기
당시 저는 1세대 2주택자였기 때문에 양도소득세를 최소화하기 위해 계획을 짜야 했습니다. 첫 번째 집을 먼저 매도할지, 두 번째 집을 먼저 매도를 해야 할 지 계획을 짰는데요.
일단 시세차익이 더 적었던 인천 재개발 물건(B주택)을 1년 뒤 매도를 하고, 이 후 1주택자가 되어 상대적으로 시세차익이 큰 첫 번째 아파트(A주택)을 매도해야겠단 계획을 세웠습니다.
그렇게 되면 B주택은 어쩔 수 없이 양도소득세를 내게 되지만 세금을 최소화 할 수 있고 A 주택은 일시적 1세대 2주택으로 인해 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 여기서 잠시 일시적 1세대 2주택에 대해서 간단히 얘기해보겠습니다.
일시적 1세대 2주택 비과세 요건
일시적 1세대 2주택에 대해서 비과세 혜택을 받기 위해선 1) 종전주택 취득 후 1년 뒤 신규주택을 취득하고, 2) 종전주택에 2년간 보유(조정가능지역은 2년 거주)해야 하며, 3) 신규주택 취득 시점으로부터 3년 이내 종전 주택을 매도해야 하는 것 입니다.
- 1) 종전주택 취득 후 1년 뒤 신규주택 취득
- 2) 종전주택 2년간 보유(조전가능지역의 경우 2년 거주)
- 3) 신규주택 취득 시점으로부터 3년 이내 종전주택 매도
세부적으로 디테일하게 따지면 시기에 따라 요건이 조금씩 달라지긴 하지만 일단 위의 저 3개의 큰 틀이 있는데요. 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 시기별로 자세히 알고 싶다면 아래 링크를 클릭해주시기 바랍니다.
2주택 매도 전략
일시적 1세대 2주택 비과세 요건이 해당되는 경우는 이사를 하거나 상속, 혼인 등으로 일시적으로 한 세대가 2주택을 보유하게 되는 경우입니다.
- 이사, 상속, 혼인 등
제 경우는 이와 좀 다릅니다. 저는 두 주택을 모두 처분하려고 하는거니깐요. 그렇기 때문에 일시적 1세대 2주택 비과세 요건에 해당되기 위해 전략을 짜야만 했습니다.
앞서 말했듯이 B주택을 먼저 매도 후 양도소득세를 부과했습니다. 이 후 A주택은 비과세 혜택을 받기 위해 위의 일시적 1세대 2주택 비과세 요건에 해당 될 수 있게 끔 계획을 했는데요.
다주택의 경우 세율이 중과가 되기 때문에 양도차익이 가장 적은 것부터 파는 것이 좋습니다.
- B주택 먼저 매도 후 A주택 매도 전략 ⇒ 양도차익이 적은 것부터 매도
일시적 1세대 2주택 요건 만들기
일단 저는 18년도에 A집을 매수하고 1년 뒤인 19년도 말에 B집을 매수했습니다. 따라서 취득 후 1년 뒤 신규주택 매수하는 요건1의 해당됩니다.
또한 A주택에 2년 이상 거주하고 살았기 때문에 요건2에도 해당됩니다. 3번의 경우 제가 B주택을 취득 후 3년이 내에 A주택을 팔면 되었는데요. 이 부분은 비과세 요건을 맞추기 위해 일부러 3년 안에 팔았습니다.
즉 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 몰랐더라면 세월아~내월하~하면서 주택을 안 팔고 있었을 수도 있었겠죠.
참고로 19년 12월 16일 이후에 신규주택인 B를 취득했다면 1년 안에 매도 후 B주택에 전입까지 해야 하는 요건이 추가 됩니다. 저는 전입할 생각이 전~혀~ 없었기에 하마터면 비과세 혜택을 못 받았을 수도 있었습니다. 휴..ㅎㅎ
양도소득세 등의 여러 정책은 수시로 바뀌고 언제 매수했는지 취득 시점에 따라 적용되는 세율도 다르니 잘 알아봐야 합니다.
지금까지 저의 부동산 매수와 매도 과정을 적어보았습니다. 전문적으로 하고 있진 않지만 갖고 있는 자금 내에선 꾸준히 부동산 투자를 했었는데요.
현재는 가지고 있는 주택을 모두 털어버리고 현재는 재개발 물건에 투자를 해 놓은 상태입니다. 아직 재개발이 진행 중이라 성공인지 아닌지 알 수 없습니다. 하지만 요즘 드는 생각은 ‘어떤 선택을 했던 실패가 없게 만들자’ 라는 마음입니다.
쉽진 않겠지만 앞으로도 똘똘한 내 집 한 채를 갖기 위해 고군분투하는 저의 부동산 후기를 종종 적어보겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 🙂
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