불과 2~3년전에 주택가격이 과열되었을 때, 필자는 운 좋게 기존에 매수한 신혼집을 매도하고 재개발 매물로 갈아탔는데요. 이후에 집값이 하락하면서 재개발 투자를 한 걸 위안 삼아 버티고 있는 중입니다. 사실 저는 부동산이나 투자 등을 잘 알진 모릅니다만, 지금 제가 몸소 겪고 있는 재개발 진행 상황에 따른 내용을 정리해보고자 합니다.
현재 저는 서울에 소재한 한 재개발 빌라 물건을 갖고 있습니다. 23년 9월에 관리처분인가 났고 24년 4월 초에 허그(HUG) 보증 인가가 나면서 이주비 대출이 가능해졌고, 이주 계획이 발표되었습니다.
재개발 관리처분인가 후
제가 매수한 매물은 사업시행인가만 10년 넘게 진행한 매물이었는데요. 대부분의 재개발이 진행되기 어렵긴 하지만, 10년 동안 관리처분인가가 나지 못한 상태는 흔히 볼 수 있는 상황은 아닙니다. 어쨌든, 조합장이 바뀐 후에 재개발 속도에 가속이 붙기 시작하였고 최근에서야 재개발 관리처분인가가 났습니다.
관처가 난 후 약 7개월 후에 허그(HUG)에서 보증승인이 났는데요. 원래 그 전에 났어야 했지만 태영건설의 사태로 HUG에서 대출 승인을 안내 주려고 했었습니다. 하지만 조합에서 애써주신 덕분에 HUG 보증승인을 받고 이주 개시가 완료되었네요.
이제 이주 개시를 위한 이주비 대출 신청을 하면 되었고, 방금 전에 세입자에게 이주기간 내에 이주해줄 것을 부탁드렸습니다.
이주비 대출금 지급 절차
재개발 구역에 관리처분인가가 난 후 이주를 위해 허그(hug)에 대출을 위한 보증승인을 받게 됩니다. 이 후 허그에서 보증승인이 완료되면 재개발 지역에 거주하고 있는 세입자 및 거주자의 이주가 약 6개월간 진행됩니다. 세입자의 경우 집주인(조합원)이 전세금을 빼줘야 하는데요, 이 경우 집주인인 조합원은 이주비 대출을 통해 전세금 상환을 합니다.
이주비 대출금 지급 절차에 대해 간략히 요약하자면, 조합원이 이주비 대출금을 신청 합니다. 이 후 세입자가 이주를 하면서 공과금 완납 후 영수증 사본 및 현관출입문열쇠를 조합에 제출합니다. 조합은 세입자가 이사하는 날 방문하여 집이 비었는지와 영수증 및 열쇠 등을 확인 후 이사비용과 함께 이주비 대출금을 지급하여 전세 잔금을 충당할 수 있게 합니다.
- 조합원 이주비 대출금 신청
- 세입자 이주 – 공과금 완납, 열쇠 반납
- 조합에서 이사하는 날 자택 방문 후 확인
- 이주비 입금
재개발 이주비대출
이주비 대출을 받기 위해서는 서류 접수 기간 내에 대출을 받기 위한 서류를 접수하고, 세입자가 이주를 하면 이주비 지급을 개시하는데요. 저희 구역에서 발생된 이주비 한도와 이주기간, 이자비용 등에 대해서 소개해보도록 하겠습니다.
재개발 구역마다 기준이 다 다를테니, 이 글을 보시고 본인이 속한 조합에서 진행하는 이주비 대출과 비교해 볼 수 있길 바랍니다.
이주비 한도
이주비 한도는 1주택과 2주택 이상에 따라서 달리 적용됩니다. 1주택자의 경우 감정평가금액의 70%에 해당되는 금액이 대출 나옵니다. 다 주택자의 경우 60%에 해당되는 금액에 한에서 대출이 나옵니다.
- 1주택자 : 감정평가금액의 70%
- 다주택자 : 감정평가금액의 60%
대출금리
금리는 6개월 변동금리로 진행됩니다. 이 글을 작성하는 시점에는 3.97%의 금리로 산정되었으며 15일마다 변동되는 기준금리에 따라 아마 대출받은 날에 금리가 변동 될 것으로 보입니다. 대출금리 산정 기준은 아래와 같습니다.
- cofix 기준금리(6개월 변동) + 가산금리 0.35%
상환방법
상환방법은 입주 시 만기에 일시로 상환합니다. 중도상환도 가능하며 중도상환수수료는 없습니다.
이자부담
이주비에 대한 이자는 조합이 선납 후에 입주 시 본인이 조합에 반환할 수 있습니다. 매월 본인이 부담하겠다고 하면 본인 부담 또한 가능합니다.
계약금 선 대출
세입자가 살고 있는 물건의 경우, 세입자가 이주 할 수 있도록 계약금을 미리 주는 경우가 일반적입니다. 하지만 집주인 또한 계약금이 없는 경우가 있을 수 있으므로, 이 또한 조합이에서 선대출을 해줍니다. 이는 대출신청금액의 30%에 해당되는 부분까지 대출가능하여 계약금 지급을 할 수 있도록 해줍니다0.
- 대출신청금액의 30% 계약금을 위한 선대출 가능
이사비용
이사비용의 경우 재개발 물건에 거주하고 있는 세입자에게 주는 비용입니다. 조합에서 요청한 이주기간(저희의 경우 6개월) 내에 이주한 경우에 이사비용 70만원을 지급합니다.
이에 대한 절차에 대해 간단히 설명하자면, 세입자가 이사를 하기 위해 계약서를 조합에 제출 후 이사하는 날에 조합이 방문하여 짐이 다 빠졌는지, 각종 관리비 등 세금은 다 납부하였는지 확인 후 이사비용을 지급하는 절차를 가집니다.
지금까지 간략하게나마 재개발 관리처분인가 후 이주비 대출에 관한 사항에 대해서 제가 속한 구역의 내용을 정리해보았습니다. 아마 구역마다 조금씩은 다를 것이나, 일반적으로 비슷한 순서와 기준으로 진행할 것이니 참고하면 좋을 듯 합니다.
재개발이 쉬운 투자 방법은 아닙니다. 오랜시간 기다리고 버텨야 하기 때문에 신중한 투자 하시기 바랍니다. 감사합니다.
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