재개발, 재건축, 소규모재건축 사업 등에 입주권을 보유한 경우 대체주택을 고려해 볼 수 있습니다. 저 또한 현재 관리처분인가가 난 재개발 물건을 가지고 있기에 ‘대체주택으로 하나 마련하면 좋겠다’ 싶은 마음이 스믈스믈 올라옵니다.
이번 포스팅에서는 대체주택을 취득 시 취득세가 중과 여부와 매도 시 양도소득세 비과세 받을 수 있는 요건에 대해서 제가 공부한 내용을 정리해볼까 합니다.
대체주택이란?
일반적으로 재개발이나 재건축 주택에 거주하고 있는 경우 관처 이후 이주 기간 동안 필히 다른 곳으로 이사를 해야 합니다. 보통 잠시 사는 거라 생각되어 전세로 살겠지만, 여유가 있다면 새로운 재개발/재건축 주택을 기다리는 동안 다른 집 한 채를 매수할 수도 있습니다.
어차피 다른 집으로 이사를 가야 해서 집을 매수한 경우 세금을 일반 다주택자와 같이 중과한다면 억울할 것입니다. 그렇기 때문에 대체주택요건에 부합한다면 취득세와 양도소득세 모두 1주택자인 것과 동일하게 과세를 매깁니다.
즉 재개발/재건축 물건이 하나 있는 경우 일정 요건에 해당된다면 다른 주택 한채를 더 매수하더라도 2주택이 아닌 1주택의 혜택을 받을 수 있다는 것입니다.
대체주택 취득세
대체주택은 재개발/재건축 주택에 거주하는 경우 사업이 진행됨에 따라 불가피하게 다른 집으로 이사를 해야 합니다. 어쩔 수 없이 다른 집으로 이사를 가는 마당에 2주택자가 내야 하는 중과 된 취득세를 내야 하나 싶은데요.
현재 1주택자에 경우 취득세는 1~3%대이며, 2주택인 경우 취득세가 중과되어 8%로 적용됩니다.
- 1주택자 취득세 1~3%
- 2주택자 취득세 8%
필히 이사를 가야 하는데, 2주택자 취득세율인 8% 중과세율을 받으면 억울하겠죠. 그래서 아래의 요건에 부합한다면 대체주택은 1주택자의 취득세율인 1~3%내에서 취득세를 내게 됩니다.
지방시행세법 제28조 5에 근거하여 대체주택 취득세가 결정됩니다.
지방시행세법 제 28조 5
(생략)
③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.
즉, 재개발/재건축 사업 구역에 거주하던 사람이 신규주택을 취득한 경우 기존 주택을 처분한 것으로 본다는 것입니다. 즉 1주택자가 된다는 것이죠. 따라서 재개발이나 재건축 사업 구역에 거주하지 않았다면 대체주택을 취득하더라도 2주택자 중과세율이 적용됩니다.
다시한번 정리하자면 아래와 같은 요건이 해당되면 재개발/재건축 매물을 처분한 것으로 보고 대체주택을 매수하더라도 1주택으로 취급하기 때문에 1주택자의 취득 세율을 내게 됩니다.
- 관리처분인가 또는 사업시행인가 당시 사업구역에 거주 세대
- 신규주택 취득하여 이주
저는 재개발 구역 내 살지 않았으므로 대체주택을 취득하더라도 2주택자 취득세인 8%를 중과하겠군요..ㅠㅠ
대체주택 양도소득세 비과세
마찬가지로 대체주택의 경우 1주택자처럼 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 아래와 같은 요건에 부합하는 경우에만요.
대체주택 양도소득세 비과세 혜택은 소득세법시행령 제 156조 12에 근거합니다. 너무 길어서 아래와 같이 요약할게요.
- 1) 관리 처분 전에 재개발 주택을 취득해야 함
- 2) 사업시행인가 이후 대체주택 취득하고 1년 이상 거주
- 3) 신규 주택 완성 전 매도 또는 신규 주택 완성 후 3년 이내 대체주택 양도
- 4) 신규주택 완성 후 3년 이내 세대 전원 이사하고 1년 이상 거주
위 요건에 해당된다면 새로 취득한 신규주택(대체주택)을 매도하는 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 만약 신규주택 완성 전에 매도하였다 하더라도 이후 신규주택 완성 후 3년 이내 이사를 하고 1년 거주를 해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있겠죠.
지금까지 대체주택 취득세와 양도소득세 비과세 요건에 대해서 알아보았습니다. 다소 복잡하지만 몇 번 천천히 읽다보면 이해가 될 것입니다.
또한 정리된 요건에 본인이 처한 상황을 하나씩 적용해 보면 대체주택 세금 혜택을 받을 수 있는지 알 수 있습니다.
이 글이 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다.
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