전세보증보험, 집주인 동의 필요할까? 집주인 불이익 있을까?

전세로 살고 있는 경우, 계약 만료가 되어 새로운 집으로 이사를 가야 하는데 집주인이 다음 세입자가 올 때까지 보증금을 못 준다고 버티는 경우는 흔히 볼 수 있습니다.

그러나 이는 집주인 사정이고, 빨리 이사를 가야 하는 세입자 입장에서는 복장 터지는 소리이죠. 하지만 전세보증보험에 가입해 놓으면 집주인의 사정과 상관없이 전세보증금을 받고 깔끔하게 나갈 수 있습니다.

그러나 대부분은 전세보증보험을 가입하려면 집주인의 동의가 필요하거나 혹은 집주인에게 불이익이 가서 눈치가 보여 가입하지 않는 경우도 더러 있습니다. 이번 포스팅에서는 전세보증보험에 가입할 때 집주인 동의가 필요한지에 대한 내용과 전세보증보험으로 집주인이 받는 불이익은 없는 지에 대해 살펴볼게요.

   

전세보증보험이란?

일단 전세보증보험부터 간단히 살펴볼게요. 전세보증보험은 전세입자가 집주인에게 받지 못하는 전세보증금을 보험회사가 대신 지불해 주는 것을 보장하는 보험입니다. 그렇기 때문에 전세로 집에 들어간다면 전세보증보험을 가입하는 것이 좋습니다.

전세보증보험은 주택도시보증공사(HUE), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에서 가입가능합니다. 가입대상은 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔이며 HUE와 HF는 노인복지주택까지 전세보증보험에 가입 가능합니다.

전세보증보험에 가입시 주의해야 할 점은 빌라인데 ‘근린생활시설’로 분류되었거나, 오피스텔인데 ‘주거용’이 명시되어 있지 않았다면 전세보증반환보험에 가입할 수 없다는 것입니다. 이는 ‘건축물대장-용도’에서 확인 가능 하기 때문에 전세 계약 전 꼭 확인하시기 바랍니다.

전세보증보험, 집주인 동의가 필요할까?

   

그러면 이제 전세보증보험이 집주인 동의가 필요할지 알아볼게요. 정답은 바로 ‘필요하지 않다‘ 입니다. 원래는 전세보증반환보험에 가입하려면 집주인 동의가 필요했지만 2018년 2월부터 해당 요건이 폐지되었습니다. 따라서 전세보증보험에 가입할 때 따로 집주인의 동의가 필요하지 않습니다.

하지만 전세보증보험을 가입한 이후에는 집주인에게 통보는 해줘야 하는데요. 그 이유는 전세보증보험이 실행되어 보험금이 지급되면(=전세보증금 지급) 보험회사는 지급된 보증금을 집주인에게 청구하기 때문입니다. 따라서 민법상 채권의 양도는 통지를 해줘야한다는 법령에 의거해서 반드시 통지를 해주어야 합니다.

집주인이 불이익을 받을까?

이렇게 전세보증보험은 집주인 동의가 필요하지 않음에도 불구하고 왠지 가입하기 눈치가 보입니다. 왜 그럴까요? 괜히 집 주인한테 밉보일까요? 집주인 입장에서 한번 생각해볼게요.

채권자 변동에 따른 심리적 부담

전세입자가 전세보증보험에 가입하고 실제로 채권자인 세입자가 전세보증금을 주택보증공사에 받았다고 해볼게요. 그러면 앞으로는 집주인이 상대해야 할 상대는 전세입자 개인이 아닌 주택보증공사와 같은 행정기관이 집주인의 채권자가 될 것입니다.

사실 채권자가 일반 개인이었다가 굴지에 큰 기업이 나에게 돈 갚으라고 하면 아마 심리적으로 느끼는 압박이 다를 것입니다. 일반 개인이었던 세입자에게는 ‘조금만 기다려봐~ ‘ 하면서 말로 버텼다면, 주택도시보증공사나 주택금융공사에게는 그런 말은 씨알도 안 먹힐테니깐요.

만약 집주인이 주택보증공사에 전세보증금을 반환하지 않는 경우, 소송을 통해 집주인의 집이 경매로 나올 수도 있기 때문에 집주인 입장에서는 더 심각한 상황이 발생할 수 있겠죠. 물론 일반 세입자도 전세보증금 반환에 대한 법적 조치를 할 수 있긴 합니다만 속도나 실행력이 다를겁니다.

 

집주인이 보험료 일부 부담?

만약 집주인이 일반임대인인 경우 전세보증보험 보험료를 전액 임차인이 부담합니다. 하지만 집주인이 주택임대사업자인 경우에는 보험료의 75%는 집주인이 지불하고 나머지 25%만 임차인이 지불합니다. 따라서 주택임대사업자인 임대인의 보험료 비용이 꽤 나올 것이기 때문에 아마 전세보증보험이 달갑지만은 않을 수 있습니다.

위에 말대로라면 세입자가 가입한 전세보증보험은 집주인에게 불이익만 존재할까요? 꼭 그렇지만은 않습니다.

집주인 입장에서도 빨리 나가야 하는 세입자에게 전세보증금을 돌려줘야 한다는 압박과 스트레스가 있을 것입니다. 하지만 상황이 여의치 않아서 당장 줄 수 없는 경우 오히려 주택금융공사 등의 도움을 받아 미리 전세보증금을 세입자에게 돌려주고 나중에 임차인이 들어오는 경우 그 보증금으로 공사에서 청구하는 전세보증금을 갚을 수 있습니다.

즉 빨리 가야 할 사람은 보내버리고 내 선에서 대출 받는 개념으로 전세보증보험을 이용하는 것이죠. 사실 오히려 이렇게 하는 것이 서로 깔끔합니다. 안 좋은 꼴 볼것 없이 깔끔하게 처리할 수 있는 방법이죠.

집주인이 전세보증보험 가입을 거부할 때

가장 최적의 시나리오는 전세보증보험 가입 전에 집주인과 협의가 된 상태에서 가입하는 것이죠. 하지만 자칫 협의를 하러 갔다가 집주인이 전세보증보험 가입은 절대 안된다고 하면, 아무리 동의가 필요 없다고 해도 쉽사리 가입하기 어려울 것입니다.

전세계약을 거부하는 경우

전세계약을 하기 전에 전세보증보험에 가입하는 것을 협의하는 것이 좋습니다. 하지만 만약 집주인이 전세보증보험에 가입하면 전세계약을 안 한다고 한다면 왠만하면 그냥 전세 계약하지 않는 것을 추천드립니다. 뭐가 꽁기한건지는 모르겠지만 괜히 찝찝하게 전세계약을 할 필요가 있을까요?

추후에 집주인이 전세보증금을 못 주는 상황에서 전세보증보험까지 없을 때 받는 스트레스는 이만저만 아닐 것입니다. 그러니 집이 너무 마음에 들더라도 집주인이 전세보증보험 가입을 거부한다면 계약을 신중히 다시 고려해보시길 권장합니다.

채권양도금지특약을 넣는 경우

혹여나 전세계약 시 전세계약서 특약사항에 ‘채권양도금지 특약’이 있는지 잘 살펴보시기 바랍니다. 해당 특약은 전세보증보험을 가입할 수 없도록 한 특약이기 때문에 해당 특약이 있다면 특약을 빼 달라고 해야 합니다. 만약 이를 거절한다면 전세계약을 다시 생각해보는 것이 좋겠죠.

마치며

지금까지 전세보증보험이 무엇이고, 집주인 동의가 필요한지에 대해 알아보았습니다. 또한 전세보증보험을 가입한 경우 집주인에게 불이익이 가는지 알아보았는데요. 개인적으로는 전세에 살면 전세보증보험을 꼭 가입하자는 주의입니다.

만약 일정 요건이 된다면 보험료가 가장 저렴한 HF전세보증보험을 추천합니다. HF전세보증보험료에 대해 알아보기 위해서 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

전세보증보험과 달리 전세대출은 집주인의 동의가 필요합니다. 그렇다면 내 전세대출이 얼마나 나올지 예상해보는건 어떠신가요? 아래 글은 전세자금대출이 얼마나 나올지 알아보는 방법에 대해 소개하였습니다.